رشد فزاینده شهرنشینی، سبب شده تأمین مسکن به ویژه برای اقشار کم‌درآمد به یکی از مهم‌ترین چالش‌های کشورهای جهان برای رسیدن توسعه پایدار تبدیل شود اما دولت‌ها نقش مهمی در رسیدگی به چالش مسکن مردم دارند. این مشکل حتی در کشورهای با اقتصاد پیشرفته نیز مشاهده می‌شود. به گفته کارشناسان، بسیاری از ابعاد تأمین «مسکن مقرون به صرفه» در سطح جهانی مشابه بوده و تعمیم‌پذیری بالایی دارد که می‌تواند از انتخاب راه‌حل‌های مقطعی مبتنی بر آزمون و خطا جلوگیری کند

دولت‌ها با سیاستگذاری در حوزه‌های مختلف اقتصادی و بستر‌سازی برای فعالیت بخش خصوصی در بازار مسکن فعالیت می‌کنند. برخی از این سیاست‌ها که توسط نهادهای بین‌المللی توصیه و از سوی کشورها اجرا می‌شود در ادامه مطرح می‌شوند. البته تعداد سیاست‌های اجرا شده مسکن در جهان بیش از ۱۰ مورد است که در این گزارش به این تعدادی از آنها اشاره می‌کنیم.

ساخت مسکن اجتماعی

1- مسکن اجتماعی بعد از جنگ جهانی در کشورهای صنعتی به عنوان یکی از راه‌های تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد مورد توجه قرار گرفت. مسکن اجتماعی بیشتر به‌صورت «اجاره‌ای» است‌ و با قیمت «پایین‌تر از بازار» به گروه‌های کم‌درآمد و آسیب‌پذیر واگذار می‌شود.

دخالت در بازار مسکن تحت عنوان سیاست مسکن اجتماعی می‌تواند به شیوه‌های مختلفی انجام شود. تأمین‌کنندگان مسکن اجتماعی لزوما تولیدکنندگان آن نیستند. دولت می‌تواند تولید مسکن اجتماعی را به بخش خصوصی واگذار کند اما نقش موثر دولت در تأمین زمین و بودجه ساخت تعیین‌کننده است. بخش اعظم بودجه از وام‌های بلندمدت با بهره‌ کم، سوبسیدهای مختلف و کمک‌های مالیاتی یا حتی معافیت مالیاتی برای دوره‌ای معین برای کاهش هزینه ساخت در نظر گرفته می‌شود. البته نه واحدهای 25 تا 30 متری بلکه بر اساس عرف جامعه باید مشخصات این واحدها تعیین شود.

ساخت واحدهای مسکونی 

اجاره به شرط تملیک

2-قرارداد اجاره به شرط تملیک، امکان مالکیت را برای مستاجر فراهم می‌کند. بدین صورت که قیمت خانه به صورت اقساطی تقسیم می‌شود که هر قسط به نوعی مانند اجاره‌بها به صورت ماهانه به موجر پرداخت می‌شود. مالکیت واحد تا اتمام اقساط که تاریخ اجاره نامه هم محسوب می‌شود با موجر است. در پایان قرارداد اگر مستاجر به تمامی تعهدات خود به درستی عمل کرده باشد مالکیت مورد اجاره را در اختیار می‌گیرد.

 کمک‌های مالی دولت

3- کارشناسان بین‌المللی تاکید می‌کنند یارانه‌های هدفمند می‌تواند تا حد قابل‌توجهی، مشکل مسکن اقشار ضعیف و کم‌درآمد را مرتفع کند. تأمین‎ ‎مالی‎ ‎مسکن‎ ‎سرمایه ای‎ ‎است‎ ‎که‎ ‎در‎ ‎اختیار‎ ‎خانواده‌ها‎ ‎برای‎ ‎تأمین‎ ‎مسکن‎ ‎یا‎ ‎بهسازی‎ ‎آن‎ ‎قرار‎ ‎می گیرد‎‎‏.‏‎ ‎در‎ ‎این‎ ‎روش‎ ‎دولت‎ ‎تنها‎ ‎تأمین‌کننده‎ ‎سرمایه‎ ‎لازم‎ ‎برای‎ ‎مسکن‎ ‎است‎ ‎که‎ ‎آن‎ ‎را‎ ‎اغلب به‎ ‎صورت‎ ‎وام‎ ‎در‎ ‎اختیار‎ ‎گرو‎ه‌ها‎ی کم‎‌درآمد‎ ‎شهری‎ ‎قرار‎ ‎می‌دهد.‎ نحوه‎ ‎باز‎ ‎پرداخت‎ ‎وام‎ ‎و‎ ‎شرایط‎ ‎استفاده کنندگان‎ ‎با‎ ‎توجه‎ ‎به‎ ‎گروه‌های‎ ‎هدفِ‎ ‎سیاست‎ ‎ها‎ ‎تعیین‎ ‎می‌شود‎.‎

 کنترل اجاره

4- طبق گزارشی که دفتر اقتصاد مسکن منتشر کرده است قوانین حمایت از اجاره‌نشین‌ها از سال‌های جنگ جهانی اول تا دهه ۸۰ و ۹۰ میلادی در اغلب کشورها اعمال شده و امروز نیز با توجه به افزایش بیش از حد اجاره‌بها به‌خصوص در شهرهایی که فرصت‌های شغلی بیشتری در اختیار ساکنان خود قرار می‌دهند قانون‌گذاران بار دیگر اعمال قوانین تنظیم و کنترل اجاره را در دستور کار خود قرار داده‌اند. آنچه واضح است دلیل اصلی توفیق سیاست‌های سرکوب نرخ در بازار مسکن در کشورهای با اقتصاد پیشرفته، ثبات در اقتصاد کلان آنها است چرا که همین سیاست‌ها مانند تعیین سقف مجاز ۲۵ درصد برای قراردادهای اجاره که از دو سال قبل همزمان با اپیدمی کرونا آغاز شد و هم‌چنان در حال اجراست در کشور ما چندان موفق نبوده است. در واقع آمار و ارقام درخصوص میزان رشد اجاره بها در کشور از عدم توفیق این برنامه حکایت دارد و از آن پیروی نمی‌کند.

 مسکن مقرون به صرفه

5- تأمین مسکن مناسب به ویژه مسکن مقرون به صرفه برای اقشار کم‌درآمد یکی از راه‌های رسیدن به توسعه پایدار در هر کشوری است. این سیاست از طرق مختلف از جمله تجهیز سرمایه‌های خصوصی، نو‌سازی مسکن محلات قدیمی، طرح‌های جامع اجرا می‌شود.

نتایج مطالعات نشان می‌دهد به طور کلی موفقیت بخش مسکن مقرون به صرفه در کشورهای مختلف، بیش از هرچیز مرهون شناسایی خانوارهای کم درآمد شهری و شناخت کافی و کارآمد از وضعیت گروه‌های هدف است. شناسایی خانوارهای واجد شرایط دریافت تسهیلات مسکن, کمک می‌کند تا از هدر رفت منابع و امکانات جلوگیری به عمل آمده و تسهیلات و خدمات، به دهک‌ها و گروه‌های نیازمند برسد. همچنین شفافیت و ارائه آمار واقعی در این بخش، سبب می‌شود برنامه‌ها و طرح‌های اجرایی کارآمد شده و حداکثر بازدهی را داشته باشند.

ارائه زمین و خدمات

6- در سیاست ارائه زمین و خدمات، دولت زمین آماده را در اختیار اقشار کم درآمد و فقیر جامعه قرار می‌دهد. در این طرح که زمین دارای طرح و نقشه‌های کاربری است، امکان ساخت خودیار و تدریجی به موازات بهبود وضعیت اقتصادی خانوار فراهم است و هم سرمایه‌گذاری سرانه دولت کاهش می‌یابد و هم اینکه تعداد بیشتری مشمول برنامه‌های‌ حمایتی می‌شوند.

تولید صنعتی مسکن

7- مسکن صنعتی فرآیندی است مقرون به صرفه، با حجمی انبوه، که طی آن قطعات سازه و نمای مسکن برای ارائه مقاومت بیشتر در برابر نیروهای جانبی، در کارخانه‌هایی که برای همین منظور برپا شده تولید می‌شود. با اجرای صنعتی‌‌سازی مسکن به شکل انبوه، زمان اتمام ساخت مسکن بسیار کوتاه‌تر از نوع سنتی؛ یعنی سه تا شش ماه می‌شود. ضمن اینکه کیفیت و ایمنی ساختمان‌ها افزایش می‌یابد و با کاهش هزینه‌ها و مدت زمان ساخت، مسکن ارزان‌تری به دست مصرف‌کنندگان می‌رسد.

این خانه‌ها در دنیا مطابق با الگوهای ملی و بومی و در چارچوب ترکیبی از استانداردهای بین‌المللی و ملی و محلی ساخته می‌شود؛ به گونه‌ای که ضمن رعایت مسائل فرهنگی؛ اصول ایمنی، کیفیت و استانداردها در ساخت و سازها رعایت می‌شود. با توجه به انباشت نیاز مسکن در ایران، به‌کارگیری این روش در حال حاضر یک انتخاب نیست بلکه ضرورت است.

 ایجاد شهرهای جدید

8- ایجاد شهرهای جدید به عنوان یک سیاست مسکن و راه‌حل مسایل ناشی از رشد شهرنشینی در کلان شهرها، در بسیاری از کشورها مطرح و اجرا شده است که در کشور ما نیز این سیاست تجربه شده است.

بازآفرینی شهری و روستایی

9- از نتایج مطالعات، چنین بر می‌آید که در مورد سیاست‌های باز‌سازی بافت فرسوده در کشورها، آن سیاستی موفق است که مبتنی بر بازآفرینی پایدار و مشارکت‌جویانه باشد. بازآفرینی شهری و روستایی می‌تواند منجر به توسعه پایدار و بلندمدت و تقویت کیفیت زندگی در سطح کلان شود. این سیاست بستری برای تشویق مردم به مشارکت،‌ توسعه عدالت اجتماعی، ساخت شخصیت اجتماعی، ارتقای محیط و در نهایت تقویت رشد اقتصادی کشور می‌شود. بازآفرینی شهری و روستایی صرفا احیای بافت ساختمان‌ها نیست بلکه باز آفرینی محیط‌های عمومی همچون تعریض خیابان‌ها و کوچه‌ها و تعریف مراکز فرهنگی، ورزشی و تفریحی... را هم شامل می‌شود.

 ایجاد بانک اطلاعاتی زمین و مسکن

10- بانک اطلاعاتی زمین و مسکن با هدف یکپارچه ‌سازی و شفاف ‌سازی در این عرصه تشکیل می‌شود تا از این طریق دسترسی به آمار مورد نیاز در بخش زمین و مسکن تسریع و تسهیل شود.

توسعه پرشتاب شهرنشینی و به دنبال آن افزایش سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌نشینی، نداشتن برنامه‌ریزی جامع مسکن، نداشتن منابع کافی، ضعف مدیریت اقتصادی یا ناکافی بودن زیرساخت‌های اقتصادی باعث شده تأمین مسکن در بسیاری از کشورهای در حال توسعه دچار چالش شود. کلام آخر:

مؤلفه‌های موفق در زمینه تأمین مسکن

یافته‌های مرکز پژوهش‌های مجلس حاکی از آن است که رمز کشورهای موفق در زمینه ساخت و تأمین مسکن طی یک دوره زمانی طولانی، استفاده از سه مولفه ذیل است.

الف- قوانین ضمانت‌دار برای تعیین مسئولیت‌های مشخص بازیگردانان و بازیگران بخش مسکن

ب- منابع مالی چندوجهی

 ج- معین بودن تأمین‌کنندگان منابع

توسعه پرشتاب شهرنشینی و به دنبال آن افزایش سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌نشینی، نداشتن برنامه‌ریزی جامع مسکن، نداشتن منابع کافی، ضعف مدیریت اقتصادی یا ناکافی بودن زیرساخت‌های اقتصادی باعث شده تأمین مسکن در بسیاری از کشورهای در حال توسعه دچار چالش شود. حتی این معضل در کشورهای با اقتصاد پیشرفته نیز هیچ‌گاه به صفر نمی‌رسد و مشکل مسکن در سراسر جهان وجود دارد. به همین دلیل دولت‌ها دست به اقداماتی به صورت مستقیم یا غیرمستقیم در بازار زمین و مسکن می‌زنند که ممکن است برخی از مشکلات این حوزه را رفع کند یا قادر به رفع آن نباشد؟

بخش مسکن تاثیر بسیار مهمی بر اقتصاد ملی هر کشوری دارد و جزو نیازهای اولیه هر خانواده‌ای است به همین دلیل بخش اعظم درآمد هرخانواده به مسکن اختصاص می‌یابد. علاوه‌بر آن به دلیل بازگشت سریع سرمایه، بازاری جذاب برای سوداگری و دلالی نیز هست، از همین رو این بازار همواره با چالش‌های بسیاری مواجه می‌شود و اجرای سیاست‌های صحیح و نتیجه بخش در این بخش ضرورتی دوچندان می‌یابد.

در مجموع باید گفت موضوع مسکن در هر کشوری از آنچنان اهمیتی برخوردار است که رسیدگی و توجه به آن علاوه‌بر تاثیر بر اقتصاد، تاثیرات عمیق اجتماعی و فرهنگی را نیز در لایه‌های جامعه به همراه دارد.

با استفاده از ایرنا